北京房产投资指南：天兆置换策略解析，磁器库复式投资潜力如何？

<配资注册>北京房产投资指南：天兆置换策略解析，磁器库复式投资潜力如何？

提问：房姐好，新人首问。家有两个人两个独立房票，个自住置换优化，第二个是投资需求为主。 个是现有天兆98平朝西2居买应嘉丽园会涨吗，小区最西侧无遮挡有夕阳景但也有轻轨噪音可承受，满五，估值900贷款300，未来6年孩子附近上学本人复兴门上班，想请教1.天兆是否持续是价格洼地应该置换还是可以考虑持有？2.如果置换附近小区800左右，优化朝向，或者减轻还贷压力现在1.6每月，有什么选择？3.有建议金典花园，不太了解，网上看有人坠楼，保值是否值得考虑？ 第二个是手持480现金，sfsd,以投资为主兼顾居住需求，复兴门上班，还贷能力考虑1.0每月左右。1.磁器库的朝北四合楼，44平一居复式，稀缺地段是否有上升空间？2.还有什么其他地区建议？3.2021房价会长吗？是不是要尽快出手？尽量不要持币观望太久？

回答：1. 天兆品质可以，西侧是笑祖塔院的棚改，未来规划是绿地。缺点就是吵，另外一个是没有好学区，没有更好选择就继续持有。附近你可以看看长河湾。今典花园一般，密度高，租客多。 2. 磁器库还可以，投资能跟上大盘。明年看好北京, 大概率上涨但不会大涨。春节前入手

提问：新人首问，房姐好，我和老公京籍，首房首贷，购房需求为自住+保值，尽量二室一厅或三室一厅带电梯，暂不考虑学区，北三环已有一套父母的房子自住，不打算出。我们俩40岁，首付预期350-370w左右（目前储蓄存款180w、公积金账户存款60w，打算卖掉父母在昆明的一套房子大概190w，不敢全部用来首付，留一部分装修和给老人），月收入28500（其中两人国管公积金每月共9000、两人税后收入共19500），月供计划在1.6w。 问题1：以我们的情况看多少标的的房子合适？ 问题2：房子位置，老公在西四环永定路附近上班，我在南五环外上班，都是开车，目前想考虑石景山的西现代城、远洋山水、诗景长安；不知道这几个小区是否合适？ 问题3：除了以上小区，房姐有没有别的建议，其他几个区都行，只要离老公单位别太远太堵就行，另外我们更倾向于次新、停车方便及交通方便； 问题4：关于购房顺序，是等昆明的房子卖出拿到房款后再持币看房购买？还是看房及卖房同时进行？就怕看好了房子，昆明的房子一时半会儿未出，来不及。

回答：1. 能看一套总价600上下的标的 2. 石景山自住来说还不出错，比较符合你们的需求，到西四环和南面交通都算便利。 西现代城人口密度太大，靠近交通主干道，不是太好 远洋山水，是石景山为数不多的品质盘，近年涨幅能跟上大盘， 距离八宝山地铁站非常近，注意回避下最南侧楼栋临近莲石东路，会受噪音影响。 诗景长安挨着依翠园，小区很小，几栋楼。 优点在，这片的次新房很少，诗景长安有一定对比优势。 顺序上 远洋山水诗景长安西现代城 3. 这个预算看石景山就不错，其他只能看下丰台的马家堡和角门、丽泽板块了。 4. 同步看着，昆明的房子一但确定买家，北京就同步买进

提问：房姐，您觉得现在哪些城市还可以买房呢？

回答：2023年的省会城市序列： 北京 上海深圳 杭州 广州 南京武汉 成都重庆 西安合肥沈阳福州济南 贵阳昆明长沙 最后哪个城市值得买？ 还要看房价，限购政策和贷款便利度。 北京杭州刚开始 上海广州已经行情过去一大半 深圳完美谢幕 武汉南京重庆成都蠢蠢欲动 西安过去4年3倍 合肥上一轮行情汹涌休息后年底又来一轮，近江浙者富 限购方面 杭州武汉重庆宽松 南京藏藏掖掖 成都人才限制 聪明如你，知道怎么做了。

提问：基本情况：男方有一朝阳区尚东阁四十多平房，购于2017年，房价降了不少，有贷款，中介说卖掉能到手90万。现在将结婚，想在婚前用女方首套首贷资格换一大点房子。目前两人均在亦庄工作，计划选在亦庄（或通州）。 方案一：在亦庄摇号购买共有产权房，首付需要九十多万，目前手头有六十万，尚需借30万。该方案前提需摇到房子，共有产权房大概一年多能拿到房本。保留原朝阳区的房子。因户口放置需要所以不能先卖掉原朝阳区的房子。 该方案一人付首付和还房贷压力大。共产房后续不确定有没有其他影响。目前共有产权房位置居住上班等方便。 方案二：卖掉原朝阳区房子，在亦庄（或通州）购买二手房。计划购买均价3.5-4万，首付一百多万的房子。购买二手房的话需考虑自住上班方便，后续几年孩子上学方便。希望周边有学校，生活方便。不要太旧 公司周边小区有：泰河园，鹿海园、南海家园等，网上看在售房较少，回迁房多。附近新房价格高，买不起……亦庄人大附周边据说不错，不是很了解，附近有合适小区推荐吗。稍远点看到过“米拉”小镇，上班不是很方便，具体不是很了解。米拉小镇 小区在售房很多，这为什么？ 能说明该小区有什么缺点吗？ 马驹桥怎么样？ 请问：朝阳尚东阁房子还能涨上来吗？现在卖是否合适？亦庄的话哪些小区合适？通州也可以考虑。或者房姐有别的更好方案?小白诚心求教，请房姐指点，多谢！！！

回答：1. 共有产权房是坑， 共有产权房 不是房子，产权握在权力的手上。 一桌菜吃掉一半，剩下的不是再卖出50%的价格。 共有产权房，产权风险敞口太大。 2. 考虑居住质量可以看看亦庄北岸的正规一居室，品质还可以。你们的预算考虑亦庄人大附的学区可以看下 梅园小区、听涛雅苑 ，当然居住品质肯定会下降 3. 米拉因为总价低属于上车盘北京房产投资指南：天兆置换策略解析，磁器库复式投资潜力如何？， 市场也比较活跃，小区有两栋楼是70年住宅，其余是商业，住宅有60平米的一居室，70到90平米两居室。就是位置偏了一点离但有地铁买应嘉丽园会涨吗，其它没有什么硬伤 做为上车盘可以选择 4. 尚东阁价格已经跌到底了 没有下跌空间了 ，不过最近三年跌幅有点狠，管庄商圈已经快恢复到三年前的水平，尚东阁整体跌幅任然达到20%，主要原因是之前的次新溢价过高，上车盘的品质是不值钱的，所以贬值速度很快。

提问：房姐好，新人首问，马甸附近投资兼自住房产，不考虑西城，400万左右房产，朝阳海淀选哪个片区好？健翔桥东附近一直房价没起来，安华西里看了看觉得还可以，小西天觉得性价比不高，请房姐指点，谢谢

回答：朝阳，海淀选择范围太小。健翔桥涨幅非常低，不要碰了，地段本身就没有优势，安华西里还可以，还有华盛家园也可以淘下，小西天周围大多是公房社区北京房产投资指南：天兆置换策略解析，磁器库复式投资潜力如何？，没有什么品质特好的小区，房子密度高，没有年轻人聚集，都是老人，没有产业的发展空间，不建议买。还可以像西边看下 例如 惠新西街

提问：女神，您好！初次拜读分享，非常受教！求答疑解惑！ 一、家庭介绍：朝阳中海大户型全款（学区差），JY贷已经申请，金额可出800（年化3.8左右，三年期先息后本，十年授信）；手中子弹1800左右。所有资金1月底到账成活期现金。天通苑一层两居室九十平米SFSD，通州自住商品房一套九十平米无贷。未来收入年均300～600+ 二、需求： 在厌恶风险并且陆续出天通苑和通州房产的前提下，希望本年前后上车学区+自住（孩子一个，2025年入小学）。目标海淀，西城。渴求中上等（一类一流，一类二流）学区，家中妻子老人不考虑工作时间和通勤障碍。另年均支出大额保险及家内外支出200左右。求大师级详细购房指导攻略！谢谢

回答：感谢付费，东西城学区走的路线完全不同： 西城：传统+高干路线 海淀：高级知识分子路线 东城：佛系路线 所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况： 如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。 但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。 比较均衡的片区： 西城：德胜、金融街、月坛。德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。 海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。 东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。推荐万柳可以主看，光大水墨东南\/西南，康桥水郡南北、世纪城观山园的南北。还有紫金长安、上地佳园、西山庭院、美丽园都可以淘一下

提问：房姐好，投资角度，sfsd，现在有两套房不知该如何选择，望京花园东区，西北向102平，低楼层略遮挡，不影响采光，二类不 首开知语城，商五，东北向89平，总价比望京花园东区高20万，这两套是否值得入手？哪个更优质？

回答：望京花园东区是高校老师福利分房，人文环境还不错；现在成交价也在6.2左右，相比去年略微上涨。首开知语城属于低密度板楼社区，自住起来更舒适，最近成交价也在7.5左右，同比去年涨幅近5个点，比较看好。自住兼顾保值 推荐选首开知语城

提问：房姐好，新人首问:非京籍，我们目前想买一套投资，同时积分，首付80万内，无贷款。孩子老大4岁，老二3个月。 1、看中的亦庄旧宫的亦庄北岸38平米开间，月还6千多，每月公积金和月租金可以持平。5年或者2年后是否好出手？是否还有空间？ 2、顺义蓝星花园30多平米小开间，与亦庄北岸相比，哪一个好出手？ 3、我们在青岛有一套房子，220万买的，目前跌至170万，是否有必要卖了在北京解决刚需？目前老公创业阶段

回答：1. 亦庄北岸做为上车盘很合适，5年来看有空间，2年太短，北京市场不适合搏短期。蓝星花园也还行，但是后沙峪最近一年有点涨过了（涨了10个点），现阶段性价比不高，旧宫价格更合适 2. 青岛如果不自主就出掉吧，没长持价值

提问：房姐，在长沙县有一套房子，没有购房资格，想要给崽弄个名校，看中了浔龙河的长沙院子的小高层，单价低，环境好，就是位置太偏了，想知道浔龙河未来发展如何，会不会有地铁？综合评价怎么样？

回答：长沙院子那里位置有点偏，地铁肯定不会修过去的，买了养老还差不多，如果单纯为了读书，个人觉得没必要，学费也不便宜。 有些地方的房子，虽然很便宜，很适合上车，但却不适合下车。 当初你觉得价格很香，但买完你就会接盘，你永远也不知道以后谁来买，卖的时候才发现真的亏了，可惜为时已晚被套牢很久。 价格反映价值，好的房子不会永远便宜，便宜的房子之所以便宜，一定是因为或多或少有问题。 有些可能可以改善，比如规划很好但需要时间，但有些就真的是硬伤，本身板块差产品不行，这种是很容易上车，但想卖的时候你就必须得跳车。

提问：房姐，关注你很久了，很赞同你的一些观点，我两三年内不买房可以吗?在这个房价下行的时代，值得为房子而放弃梦想吗?尽管真的很需要个房子。但是如果买了房，很多事就做不了了。而且我发现大部分老百姓都是看空房地产，厌恶高房价的。在这种高房价下普遍老百姓都是买不起的，不知道这种畸形状态下房地产最终是否走向衰弱。

回答：很多人开始和你有相同的想法，但最后现实的结果狠狠给他们上了一课。 大多数人厌恶的东西，价格怎么会一路上涨？ 大多数人厌恶的身份，考公怎么会人山人海？ 他们不是厌恶房地产，而是厌恶炒房暴富的时代自己没赶上，厌恶自己为啥不是富二代。 他们也不是讨厌权力，而是厌恶自己为什么不能成为人上人，厌恶自己为什么没有特权阶级的门路。 喜好只是表面，决定一个人喜好的，终归还是利益。 你没能从中获利，所以你才意难平，才会批判谩骂，才会无能狂怒。 嘴上虽然说不要，真有好事轮到自己，身体还是很诚实。 大多数人的喜好和评价都是脱离现实和情绪化的。 这反而给少数可以理性思考的人提供了思路：用简单逻辑想一下就会明白，这个世界上不存在任何“大多数人”超过“大多数人”的事。大多数不能从中获益的人，就会厌恶、批判少数获益的人而泄愤。 正因为还有人获益，才会招来嫉妒，引来批判。 如果你聪明点，先别着急跟着喷，多了解点事实。 而这，可能就是你的机会！

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

本文 配资注册 原创，转载保留链接！网址：http://www.yao-cn.com/html/1334.html